أعلى مكاسب دولارية لأسهم صناديق الريت السعودية منذ عامين.. تعرف عليها

الزيارات: 382
التعليقات: 0
أعلى مكاسب دولارية لأسهم صناديق الريت السعودية منذ عامين.. تعرف عليها
https://www.hasanews.com/?p=6673689
أعلى مكاسب دولارية لأسهم صناديق الريت السعودية منذ عامين.. تعرف عليها
محليات - الأحساء نيوز

حقق مؤشر فوتسي لصناديق الريت السعودية أعلى مكاسب سنوية له منذ نحو عامين، وذلك عندما أنهى العام الماضي بمكاسب دولارية بلغت 6.66 في المائة، مقارنة بـ3.97 في المائة عن 2020.

فيما دفعت مكاسب أسهم صناديق الريت السعودية في السوق، إلى احتلال المرتبة العاشرة من بين قطاعات الريت الأفضل أداء لمجموعة العشرين عن 2021.

وجعلت صناديق الريت السعودية تحتل المرتبة التاسعة من حيث الوزن الأعلى ضمن مؤشر فوتسي إبراــــ ناريت العقاري الخاص بالأسواق الناشئة، إذ ارتفع وزنها من 1.51 في المائة من وزن المؤشر إلى 2.38 في المائة عبر 13 صندوقا وشركة عقارية.

كما أن فوتسي أضافت خمسة صناديق ريتس في 2021 إلى مؤشرها.

وأسهم التوقع بتحسن أداء صناديق الريتس السعودية إلى رفع مكرر الربحية لمؤشر فوتسي إلى 41.8 مرة بنهاية 2021، مقارنة بنظيرتها الخاصة بالأسواق الناشئة عند 6.6 في المائة.

المقارنة على صعيد الأسواق الناشئة وكشفت بيانات مالية مستقلة خاصة بقياس أداء صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (“ريت أو ريتس”)، المدرجة في السوق والمختارة مع “مؤشر فوتسي العقاري” والمؤهلة للاستثمار الأجنبي، عن تحقيقها مكاسب مجتمعة، وذلك بنهاية 2021، مقارنة بأداء أقرانها من القطاع نفسه على نطاق الأسواق الناشئة.

وجاء التفوق في أداء تلك الأسهم مقرونا بتوزيعات الأرباح، التي فاقت النطاق المتوسط بالأسواق الأمريكية والألمانية والفرنسية من القطاع نفسه.

وتعني تلك البيانات أن القطاع العقاري بالمملكة أظهر مرونة كبيرة في امتصاص تبعات الجائحة واختيار أنجع الطرق للتعامل مع تحديات التدفقات النقدية للمستأجرين مقارنة بالأسواق الأخرى.

كما حقق المؤشر الفرعي الخاص بالمملكة مكاسب (مقومة بالعملة الدولارية) على صعيد مؤشر فوتسي إبرا ــ ناريت العقاري العالمي التي بلغت بنهاية العام الماضي 6.66 في المائة، التي تترجم إلى مكاسب رأسمالية.

ومنحت صناديق الريتس السعودية، المنضوية تحت مؤشر فوتسي العقاري العالمي، عائد توزيعات الأرباح 5.30 في المائة بنهاية 2021، وذلك يفوق عوائد نظرائها بمؤشر ريتس العالمي، الذي وصل إلى 2.87 في المائة عن 2021.

وجاء التميز السعودي في أداء أسهم صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بفعل تفاؤل المستثمرين والنظرة الإيجابية للقطاع بالعام الحالي.

وعند مقارنة ذلك الأداء على النطاق الدولي، يتضح كيف أسهم 13 صندوق ريتس وشركة عقارية بدفع مؤشر فوتسي إبرا ــــ ناريت العقاري الفرعي الخاص بالسعودية (الذي يختص بتتبع أداء صناديق الاستثمار العقارية المتداولة والشركات العقارية) في تمكين المستثمرين الأجانب من تحقيق مكاسب تفوق نظيراتها، التي تم رصدها عبر مؤشر فوتسي إبرا ــــ ناريت العقاري الخاص بالأسواق الناشئة، الذي حقق خسائر 13.37 في المائة عن 2021، وفقا للبيانات المالية الخاصة بمنصة “فاكتست” Factset.

معلوم أن البيانات التاريخية للشركة المالكة للمؤشر تفيد بتحقيقه أعلى قمة تاريخية في الربع الثالث من 2021 ليتجاوز خلالها حاجز الـ45 نقطة هي الأعلى منذ ثلاثة أعوام.

وصناديق الريت بالأسواق المتطورة والصاعدة تأثرت أنشطتها بالجائحة، سواء على الصعيد المحلي أم العالمي، ما تسبب في الضغط على العقود الإيجارية وانخفاض أسعارها بالأسواق، التي تتداول بها.

وأسهم العمل من المنزل في جعل الموظفين يعملون من أماكن خارج المدن الرئيسة بمعظم عواصم المال العالمية.

وعن منهجية الرصد الخاصة بالأمور الفنية لهذا الرصد، استعانت وحدة التقارير الاقتصادية بمنصة البيانات المالية “فاكتست” الشركة، التي تدير تلك البيانات مدرجة في بورصة نيويورك، التي توفر لديها بيانات شملت معظم أعضاء مجموعة العشرين.

أول الصناديق

تم إطلاق الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة “الريت” وإدراج أول صندوق في السوق المالية السعودية في أواخر 2016، وقد وصل عدد الصناديق المدرجة حاليا في السوق السعودية إلى 17 صندوقا، الأمر الذي يعني أن أكثر من نصف تلك الصناديق استوفت متطلبات فوتسي، التي بموجبها أصبح المستثمر الأجنبي قادرا على الاستثمار في القطاع العقاري بالسعودية.

ويعود تاريخ صناديق الريت إلى 1960 عندما وضع الكونجرس الأمريكي الأساس القانوني لهذا النوع من الصناديق، وبعدها بخمسة أعوام تم إدارج أول صندوق “ريت” في بورصة نيويورك.

استدانة صناديق الريتس

وفي الوقت، الذي تزيد فيه معظم صناديق الريت رأسمالها، تلجأ بعض صناديق الريت إلى الاستدانة (عبر القروض أو أدوات الدين) من أجل اقتناص بعض الفرص التي في إمكانها تعزيز عوائد المساهمين (كعمليات الاستحواذ والتطوير العقاري).

ويتم حساب نسبة الرافعة المالية من خلال قسمة إجمالي الديون على إجمالي رأس المال. وبحسب معايير الطرح والإدراج الخاصة بشركة تداول، لا يجوز أن يتجاوز اقتراض الصندوق 50 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق، وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة.

ومن أجل توسيع أنشطتها واستثماراتها، تلجأ صناديق الريت للاقتراض أو توسيع قاعدة ملاك تلك الوحدات. وتقع على عاتق مدير الصندوق اختيار أنجع الطرق، التي توفر تمويلا منخفض التكلفة. وتعد سنغافورة من أوائل الدول، التي تم فيها إطلاق “صكوك الريت” في 2012 ثم تبعتها ماليزيا والإمارات.

وتتميز صناديق الريت بأن هناك تدفقات نقدية قادمة من الإيجارات وهذا يتوافق بشكل مثالي مع المالية الإسلامية، التي تنص على مشاطرة المخاطر والأرباح، أي أن الملاك لديهم انكشاف مباشر على الأصول الخاصة بالصندوق.

وقبل اللجوء للصكوك فعلى صناديق الريتس أن تحصل على تصنيف ائتماني لكي يتيسر تسعير تلك الصكوك، والمستثمرون من جهتهم سينظرون لعدة أمور من بينها نسبة المديونية الخاصة بالصندوق.

والهدف من ذلك تحديد مدى قدرة الصندوق على الاقتراض وكذلك القدرة على السداد، وهل سيتم استخدام متحصلات الإصدار لأغراض توسعية أو لتسديد ديون أخرى.

وتستطيع صناديق الريتس إصدار صكوك قابلة للتحول إلى وحدات جديدة باسم حملة الصكوك، وذلك عندما يحين أجل استحقاقها، وذلك عن طريق زيادة رأس المال عبر انضمام مستثمرين جدد، وهذا من شأنه أن يخفض من مديونية الصندوق، وهذه الصكوك المعروفة بـ convertible sukuk مناسبة لصناديق الريت التي تتداول أسعارها بمستويات عالية.

إعادة تعريف التوزيعات المنتظمة

وأسهم دخول الجائحة في إعادة تعريف الأصول الآمنة، التي تجلب معها توزيعات دورية منتظمة (كالسندات السيادية عالية التصنيف الائتماني)، مقارنة ببعض صناديق الريتس الدولية، التي لم تستطع توليد دخل منتظم ومستقر بسبب الجائحة.

في حين تأتي الأرباح الرأسمالية من الصناديق المدرجة بعد ذلك كهدف ثانوي لبعض المستثمرين، في حين يركز بعض المتداولين في تقييم حجم الرافعة المالية للصندوق leverage أو نسبة الديون إلى حقوق الملكية في هيكل رأس المال الخاص بالصندوق.

وبعد الجائحة أخذ المستثمرون يأخذون بأهمية بالغة مسألة حجم المحفظة العقارية للصندوق (وعدد المباني بها) والتوزيع الجغرافي للمحفظة، وهل الاستثمارات متركزة في منطقة معينة، مع العلم أن بعض الصناديق توجد لنفسها محفظتان واحدة محلية وأخرى دولية.

وبحسب تداول، يسمح لمدير الصندوق باستثمار نسبة لا تتجاوز 25 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق بعقارات تحت التطوير، وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة، سواء أكانت لعقارات مملوكة من قبل الصندوق أم لم تكن، أو لتجديد تلك العقارات.

ويحظر على مدير الصندوق استثمار نسبة تزيد على 25 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق، وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة في عقارات خارج المملكة.

ويدقق المستثمرون في جودة الأصول والجدارة الائتمانية للمستأجرين، في حين تركز بعض الصناديق العقارية على الاستثمار بالعقارات المتدنية الجودة من أجل إعادة تطويرها ومن ثم بيعها بمكسب، ويركز بعض المستثمرين في الحالة العامة للأصول العقارية بمعنى هل تم تشغيل تلك العقارات أو أنها لا تزال قيد التطوير.

وبحسب معايير الطرح والإدراج الخاصة بشركة تداول، يجب ألا تقل قيمة استثمارات الصندوق في عقارات مطورة تطويرا إنشائيا قابلة لتحقيق دخل تأجيري ودوري عما نسبته 75 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق، وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة ولا يجوز كذلك لمدير الصندوق الاستثمار في الأراضي البيضاء.

منهجية جديدة لمقارنة الأداء

تعد مؤشرات قياس أداء الجهات المدرجة في البورصات المحلية والدولية الخيار المفضل لشركات إدارة الأصول العالمية من أجل قياس أداء فئة معينة من الصناديق القابلة للتداول في البورصة ETF أو الأسهم- على سبيل المثال الشركات ذات رأس المال الصغير- مع نظيرتها من الفئة نفسها في منطقة جغرافية أخرى.

وذلك بدلا من الطريقة التقليدية الخاصة بقياس أداء سوق الأسهم بمجملها، الذي تتفاوت حركته، وفقا لصغر أو كبر حجم السوق أو أعداد الشركات المدرجة فيها “وقيمتها السوقية”، التي تتباين من سوق إلى أخرى.

ولذلك أوجدت مؤشرات قياس أداء الأسهم، كـ”فوتسي”، على سبيل المثال أو “إم.إس.سي.آي” لمؤشرات الأسواق، سوقا جديدة عبر إيجاد البيئة المناسبة، أو المنصة، التي مكنت شركات إدارة الأصول من إطلاق صناديق استثمارية مفصلة خصيصا لقياس أداء مجموعة معينة من الأسهم، التي ترتبط بعدة عوامل مشتركة، ككونها متخصصة في القطاع العقاري وعالية السيولة “من حيث التداول”، وتسمح للمستثمرين الأجانب بالاستثمار فيها.

وبهذا يستطيع المستثمر قياس أداء الشركات السعودية ذات رأس المال الكبير مع نظيراتها من الأسواق العالمية الأخرى، التي تشترك معها في المميزات نفسها، الأمر الذي يجعل مقارنة قياس أداء تلك الشركات- بين منطقتين جغرافيتين- أكثر منطقية وواقعية، مقارنة بالطرق التقليدية، التي يستعين بها بعض المتداولين، التي تفتقد أدوات المقارنة المعيارية بين بورصتين مختلفتين.

ويتم تعريف المؤشر كمقياس إحصائي، عادة من سعر أو كمية، ويتم حسابه من مجموعة تمثيلية من البيانات الأساسية، ويعد الدور الأكثر شيوعا للمؤشر هو كمعيار إرشادي، ويمكن وصفه بأنه المعيار، الذي يمكن من خلاله قياس أداء الأداة المالية. ومن خلال هذا الدور، يوفر المؤشر طريقة لقياس أداء شريحة معينة من السوق المالية، مثل المقارنات داخل المنطقة الجغرافية، أو قطاع الصناعة أو غيرها من الأصول.

وتتفاوت نسبة أداء الأسهم السعودية المنتقاة في المؤشرات الدولية، وفقا لنوع العملة المختارة، حيث ارتكز رصد وحدة التقارير الاقتصادية، على مؤشرات الأسهم، التي تتبع الأسهم السعودية والمقومة بعملة الدولار، التي يعتمد عليها المستثمر الأجنبي وشركات إدارات الأصول العالمية.

وتسهم تلك المنهجية في تحقيق مقارنة عادلة لأداء سوق الأسهم السعودية مع نظرائها العالميين بسبب توحيد المعايير الاقتصادية. يذكر أن جميع مؤشرات قياس الأداء توفر خيارات متعددة لكل مؤشر، حيث اعتمد رصد الصحيفة على سبيل المثال على “مؤشر العائد الإجمالي، الذي يتضمن الأرباح المستحقة TR”، التي تضع في الحسبان إعادة استثمار التوزيعات الدورية بسعر المؤشر. أي بعبارة أخرى، مستوى مؤشر العائد الإجمالي (العوائد المستحقة تضاف إلى أسعار الأسهم أو صناديق الريتس).

صناعة الريت العالمية

وأثرت جائحة كورونا في معظم مبيعات المساكن والعقارات التجارية بالأسواق المتقدمة والناشئة، خاصة بعواصم المال، التي تعتمد إيجاراتها على الأثرياء والمصرفيين، وكذلك العقارات المرتبطة بالتجزئة.

في حين تشهد بعض المدن هجرة بعض قاطنيها إلى الريف بعد تفشي جائحة كورونا، خوفا من العدوى أو بعد فقدان وظائفهم.

وأسهم ظهور متحورات الكوفيد في بعض الأسواق الدولية في إحداث كساد للقطاع العقاري، ما أثر في أداء صناديق الريتس.

وأصبح بعض المستأجرين من الشركات والأفراد غير قادرين على دفع تلك الإيجارات خلال 2020 وبعض فترات 2021.

الأصول المتنوعة والتوزيعات

ويحتوي كل صندوق “ريت” على محفظة متنوعة من الأصول العقارية (مثل الشقق والمباني السكنية والمساحات المكتبية ومراكز التسوق والمحال التجارية والفنادق). في حين تميل بعض الصناديق نحو تطوير مبان جديدة أو شراء مبان قائمة بغرض تحسينها ومن ثم رفع قيمتها السوقية.

وبغض النظر عن الاستراتيجية المتبعة من مدير الصندوق، فإن هذا الوعاء الاستثماري يجلب معه تدفقات نقدية أي الدخل من خلال تأجير أو بيع تلك العقارات بعد أن ترتفع قيمتها. وبعد ذلك يتم توزيع العائد النقدي على مالكي الوحدات بصورة منتظمة، وذلك في حالة عدم وجود ظروف اقتصادية قاهرة.

وتلك الصناديق ملزمة بتوزيع 90 في المائة على الأقل من صافي الأرباح على مالكي الوحدات. ومع ذلك أعادت الجائحة أهمية احتفاظ مديري الصناديق بنسبة من الدخل للتحوط من حالات الركود الاقتصادي وانخفاض معدلات الإشغال وتخلف المستأجرين عن السداد.

ويولي بعض المستثمرين المتمرسين أهمية بالغة لتفاصيل الدخل التشغيلي وحجم النقد المتاح للتوزيع لصندوق الريت. وهذان المقياسان يساهمان في قياس أداء الصندوق خلال فترة زمنية معينة ويحدد إمكانية ما قد يتحصل عليه مالكو الوحدات العقارية.

ماهية صناديق الاستثمار العقارية

هي صناديق استثمارية عقارية متاحة للجمهور، يتم تداول وحداتها في السوق المالية وتعرف عالميا بمصطلح “ريت أو ريتس”، وتهدف إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام، التي تدر دخلا دوريا وتأجيريا، وذلك بحسب موقع “تداول”.

وتتميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بانخفاض تكلفة الاستثمار فيها، مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى والتزامها بتوزيع 90 في المائة من صافي أرباحها دوريا (سنويا) كحد أدنى.

ويمكن لهذه الصناديق الاستثمار محليا وإقليميا وعالميا بشرط ألا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة عن 25 في المائة، وذلك وفقا لسياسات واضحة ومحددة من قبل هيئة السوق المالية.

وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة- كغيرها من الأدوات الاستثمارية بالسوق المالية- تخضع إلى الرقابة والإشراف من جانب هيئة السوق المالية و”تداول”، كل بحسب اختصاصه. كما تلزم أنظمة السوق المالية صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بمستويات عالية من الشفافية والإفصاح تفوق تلك المفروضة على خيارات الاستثمار المتاحة في سوق العقار التقليدية.

وتتميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بعدة خصائص كسهولة الاستثمار بها، ولا سيما وضوح أنظمتها وسهولة التعامل بوحداتها– بيعا وشراء– بشكل مماثل للأسهم المدرجة بالسوق المالية، إضافة لذلك، تحتوي تلك الصناديق على أصول عقارية منشأة ومطورة وجاهزة للاستخدام ومدرة للدخل الناتج عن الإيجارات أو التشغيل.

وتتميز كذلك بالشفافية العالية عبر التزام مدير الصندوق بتقديم تقارير دورية عن الصندوق، ويتم عرضها على موقع تداول كغيرها من التقارير الخاصة بالشركات المدرجة في السوق المالية، وجاء ذلك حسب رصد أجرته وحدة التقارير في صحيفة الاقتصادية.